VENTE EN L’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT - AUTONOMIE DU CONTRAT PRELIMINAIRE - 3 Jugements du Tribunal de grande instance de Strasbourg en date du 4 avril 2017
Publié le :
21/03/2018
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Dans ces trois décisions rendues simultanément, des investisseurs se prévalaient de la nullité du contrat de réservation, préliminaire à une vente en l’état futur d’achèvement, tel que visé à l’article L. 261-15 du Code de la construction et de l’habitation, pour tenter d’obtenir la nullité subséquente du contrat notarié de vente en l’état futur d’achèvement.
Le Tribunal s’est inscrit dans un courant jurisprudentiel en cours de consolidation devant la Cour de cassation, et a estimé que le contrat de réservation obéissait à un régime propre qui n’en faisait pas une convention obligatoire, d’où il a déduit que l’intervention d’une vente en l’état futur d’achèvement par acte notarié était autonome et qu’une nullité, à la supposée établie du premier contrat, ne saurait en aucun cas affecter le second.
Rejetant cette demande de nullité tout comme l’existence d’un dol faute de preuve par les demandeurs de l’intention de nuire, ces trois jugements retiennent néanmoins la responsabilité civile limitée de l’agent immobilier à la réparation d’une perte de chance pour les investisseurs d’avoir pu contracter dans de meilleures conditions ou de ne pas contracter, la responsabilité de l’agent immobilier étant spécialement retenue sur l’absence de réalisation d’une étude personnalisée et sérieuse de l’opération.
L’on ne saurait donc trop conseiller aux professionnels de l’intermédiation de se prémunir d’une preuve de ce qu’ils ont, simultanément à leur activité de commercialisation, fondé les mérites de leurs incitations sur des éléments extérieurs précis quant au contexte de l’investissement envisagé et fait réaliser, auprès de chaque investisseur candidat, une étude personnalisée validée par lesdits investisseurs sur la base d’informations qu’ils reconnaissent avoir données les concernant.
Historique
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