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NULLITE – CONTRAT PRELIMINAIRE DE RESERVATION – ACTE NOTARIE DE VENTE EN L’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT – REGIME DES PRESCRIPTIONS – Arrêt de la 4ème Chambre civile A de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 15 juin 2017 :

Publié le : 12/04/2018 12 avril avr. 04 2018

La revue du cabinet

Rappelons qu’aux termes de l’article 1304 ancien du Code civil, aujourd’hui englobé dans les dispositions de l’article 2224 du Code civil pour les conventions conclues postérieurement au 1er octobre 2016,
« Dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans ».
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence rappelle à juste titre que, s’agissant des nullités purement formelles pouvant affecter l’acte facultatif de réservation préliminaire à une vente en l’état futur d’achèvement tel que prévu à l’article L.261-15 du Code de la construction et de l’habitation, la régularité dudit acte s’apprécie au jour de sa formation et que la prescription comme à courir à compter du jour où l’acte argué d’irrégularité a été passé, peu important que les irrégularités puissent être déterminées postérieurement.
Déjà déclaré prescrit sur ce premier point par les premiers Juges, l’appelant, demandeur à la nullité, invoquait également l’existence d’un dol à son préjudice, dans une action introduite largement plus de cinq années révolues après la passation de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement.
Il expliquait à la Cour qu’il aurait découvert le dol par l’intermédiaire de recherches internet effectuées sur son vendeur par son avocat (sic), et estimait, en cause d’appel, que le point de départ de la prescription de son action en nullité et pour dol, serait la date à laquelle il avait consulté celui-ci.
Toujours sur le fondement des dispositions de l’article 1304 ancien du Code civil, mais aujourd’hui codifié sur le cas particulier du dol allégué, pour les conventions conclues après le 1er octobre 2016, à l’article 1144 nouveau du Code civil et aux termes desquels, le délai quinquennal des prescriptions ne court que du jour où le dol a été découvert, la Cour d’appel estime que l’intéressé n’avait pu ignorer le montant des loyers perçus dès la mise en location de l’appartement et ne pouvait dès lors invoquer le dol pour tromperie sur la rentabilité de celui-ci, sept ans après cette perception.
Quant à la visite au Cabinet de son Avocat, cet argument est également rejeté par les Juges d’appel, dans la mesure où, selon eux, cette date correspondant simplement à la découverte des recherches effectuées par l’Avocat de l’appelant sur ses interlocuteurs.
En conséquence, le demandeur à la nullité est déclaré prescrit pour la totalité de ses demandes : la mouvance subjective du point de départ du délai de prescription d’une nullité notamment pour dol prétendu a ses limites !

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