VENTE EN L’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT (VEFA) – RESPONSABILITE DU NOTAIRE – Arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour d’appel de Poitiers du 19 septembre 2017
Publié le :
16/05/2018
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Cette décision vient illustrer une tendance à la sévérité accrue à l’égard des notaires rédacteurs de la totalité des actes de vente en l’état futur d’achèvement relatifs à une même opération immobilière.
La jurisprudence, déjà ancienne, de la Cour de cassation, connue de tous, rappelait que l’obligation de conseil du notaire ne concernait nullement l’opportunité ou la fiabilité économique d’une opération, avec cette nuance qu’entrent dans les compétences du notaire et dans ses attributions, les informations de nature juridique et fiscale qu’il doit fournir à ses clients pour leur permettre de prendre leur décision en connaissance de cause et d’atteindre leurs objectifs.
Dans cette espèce, la Cour a considéré que le notaire centralisateur de tous les actes de vente relatifs à une opération d’investissement locatif avait fait preuve de légèreté et même de désinvolture, pour les motifs suivants :
- Le contenu des documents annexés au contrat de réservation et à l’acte de vente excluait toute information spécifique sur les conditions de l’investissement locatif au sens du dispositif fiscal dans lequel il s’intégrait ;
- Le notaire n’avait pas adressé à l’acquéreur les informations fiscales qu’il devait impérativement connaître pour acheter en connaissance de cause ;
- Le notaire n’avait pas veillé à ce que son confrère chargé de faire signer la procuration de vente donne à l’acheteur les informations nécessaires sur les contraintes et les risques d’une acquisition en VEFA avec investissement locatif ;
- Le notaire ne s’est pas assuré que l’acheteur avait effectivement connaissance des dispositions fiscales relatives à ce type d’investissement.
Une lecture attentive de ces motifs décisoires révèle qu’ils se rapportent, pour certains à l’opportunité et, pour d’autres, à la viabilité économique de l’opération, l’expression « en connaissance de cause » pouvant même être rattachée à ces deux thématiques, en principe exclues de l’obligation de conseil de l’officier ministériel.
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