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VENTE D’IMMEUBLE A CONSTRUIRE – DOL – APPRECIATION SOUVERAINE – Arrêt de la 4ème Chambre civile de la Cour d’appel de Rennes en date du 24 mai 2017 :

Publié le : 10/04/2018 10 avril avr. 04 2018

La revue du cabinet

La Cour d’appel de Rennes rappelle que constitue une réticence dolosive le non respect de son obligation précontractuelle d’information par un vendeur professionnel dans l’intention de tromper son cocontractant et de le déterminer à s’engager.
Comme on va le voir, la Cour va retenir la nullité pour dol aux dépens du vendeur professionnel sans jamais avoir particulièrement caractérisé cette intention de tromper, mais elle l’a fait en exerçant son « pouvoir souverain d’appréciation » contre lequel, nul ne l’ignore, il est très difficile d’obtenir un contrôle, même indirect, par la Cour de cassation.
C’est, dans un premier motif, sur une difficulté temporaire liée à une situation urbanistique indépendante de la volonté du promoteur vendeur, que la Cour considère que la demanderesse à la nullité est bien fondée à soutenir que le silence observé par le promoteur vendeur professionnel sur l’absence d’accès sécurisé à la résidence, information qui était de nature à l’alerter sur le potentiel locatif du bien et donc sur l’intérêt de l’investissement locatif qu’elle projetait, a vicié son consentement.
Un second motif décisoire est retenu par la Cour sur le défaut de production par le promoteur vendeur professionnel, d’une étude personnelle et effective de la réalité du marché locatif et de ses perspectives au moment de la commercialisation et considère que si un acquéreur est censé savoir que tout placement porte une part d’aléa, l’absence d’étude préalable sur les besoins locaux et de prise en compte de la réalité du marché locatif revenait à supprimer toute notion d’aléa et donc à exposer l’acquéreur à un risque certain.
La Cour insiste encore en affirmant que force est de constater que les informations permettant à l’acquéreur d’anticiper cette situation ne lui avait pas été communiquées et que tout avait été mis en œuvre pour lui laisser croire le contraire.
Elle en conclut, sur ces éléments dont aucun ne porte sur l’essence même du contrat de vente, que le vendeur professionnel avait délibérément manqué à son obligation précontractuelle d’information afin d’inciter l’acquéreur à acheter un appartement, provocant son erreur quant à sa rentabilité dans le cadre d’un investissement locatif et, en conséquence, annule la vente.
Toute la décision tourne autour de cet adverbe : « délibérément », le caractère « délibéré » d’un éventuel manquement d’un vendeur professionnel ne pouvant, à notre sens, être assimilé à l’intention de tromper rappelée comme principe dans la même décision pour obtenir le dol.
Compte tenu d’une jurisprudence mouvante sur ces questions, il va sans dire que toute commercialisation de biens en l’état futur d’achèvement, surtout s’ils sont destinés à l’investissement locatif, doit faire l’objet, de la part des promoteurs et même de leurs mandataires, d’études locatives personnellement réalisées sur la base de chiffres actuels et prévisibles, quand bien même ils contiendraient des tendances négatives et, une fois ces études réalisées, d’être en mesure de prouver qu’elles ont été portées suffisamment à l’avance à la connaissance des candidats acquéreurs : tout un programme !

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